To confirm your registration, please check your email for a message from us with further details.
ხშირად შემხვედრია აზრი, რომ თბილისის გადაქცევა კორპუსების “ბეტონის ჯუნგლებად” მაინცდამაინც არასაკმარისი რეგულაციების, უკონტროლო “ბაზრის” შედეგია.
არის კი მაღალი შენობების მომრავლება ცალსახად უარესი - ვთქვათ, გარემოსთვის - ვიდრე ადამიანების სხვა ფორმებით განსახლება, ცალკეა განსახილველი. ახლა ვისაუბროთ სახელმწიფოსა და ბაზრის როლზე ამ პროცესში.
თავისუფალი ეკონომიკის გადმოსახედიდან, სახელმწიფო კორპუსების მშენებლობას არც უნდა ებრძოდეს, არც ხელს უნდა უწყობდეს. მაგრამ რა ხდება პრაქტიკაში?
დავიწყოთ წარსულით:
საქართველოს არ ჰყოლია კორპუსების უფრო მასობრივი, სწრაფი და თვითნებური “დეველოპერი”, ვიდრე საბჭოთა სახელმწიფო. საბჭოთა დროს გეგმიურად აშენებული კორპუსების რაოდენობა დღემდე ბევრად აღემატება ყველა კერძო კომპანიის პროექტების ჯამს.
სწორედ სახელმწიფომ გადააქცია ნახევარი ქალაქი, გლდანიდან ნუცუბიძის პლატომდე, კორპუსების ანტიესთეტიურ პოლიგონად, რომელსაც ადეკვატური საპარკინგო სივრცეებიც კი არ ჰქონდა.
რუსთაველის გამზირის საბარათე გამოსახულებები საბჭოთა არქიტექტურულ მემკვიდრეობას გაცილებით ნაკლებად აღწერს, ვიდრე ვაჟას კვარტლები ან დოლიძის მიდამოები.
თბილისის უბნები უკვე რომ არ ყოფილიყო მკვდრადშობილი “ხრუშოვკებით”, ცხრასართულებიანებით და სხვა სერიული საბჭოთა პროექტებით დაფარული, დღეს გაცილებით მეტი ალტერნატივა ექნებოდა კორპუსების ისტორიულ უბნებში, კლდოვან ფერდობებსა თუ სხვა უცნაურ ადგილებში ჩაკვეხებას.
მაგრამ დავუბრუნდეთ ახალ მიზეზებს - არის თუ არა დღეს თავისუფალი ბაზარი აუცილებლად მეტი კორპუსიზაციის მოკავშირე, ხოლო რეგულაციები - შემაკავებელი?
განვიხილოთ საპირისპირო მაგალითი:
წლებია თბილისში მოქმედებს რეგულაცია, რომლითაც სამშენებლო ნაკვეთი აუცილებელია მოიცავდეს მინიმუმ 9 მეტრი სიგანის და 15 მეტრი სიღრმის გზისპირა სივრცეს (სიმარტივისთვის, ვუწოდოთ მას 9x15 რეგულაცია).
პირველი შეხედვით, რას ემსახურება ასეთი შეზღუდვა, თუ არა განაშენიანების მოწესრიგებას?
მაგრამ წარმოვიდგინოთ სიტუაცია, რომლის მსგავსიც თბილისში უამრავია:
გზასთან დაახლოებით ათი მეტრი სიგანის ნაკვეთზე ორ-სამ ოჯახს აქვს პატარა, სარემონტო სახლები.
ფიზიკურად შეუძლებელია რომელიმე მათგანი ისე გამოეყოს მეზობელს, რომ 9x15-ზე რეგულაცია დააკმაყოფილოს.
შედეგად, მკვეთრად რთულდება რომელიმემ თავისი ქონება გაყიდოს დამოუკიდებლად, ეზოიანი სახლის შეძენის მსურველზე.
პოტენციურ მყიდველს საზიარო ეზოში უწევს შესვლა. თანაც, არსებული შენობის გაუმჯობესების და გაფართოების იმედს უკარგავს როგორც 9x15-ს, ისე სხვა რეგულაციები - მაგალითად, 250 კვადრატულ მეტრზე მცირე ნაკვეთებზე მშენებლობის შეზღუდვა.
რამდენადაც რთულდება მცირე უძრავი ქონების დამოუკიდებლად განკარგვა და გაყიდვა, იმდენადვე იზრდება მოტივაცია, რამდენიმე მესაკუთრემ ერთად გაყიდოს თავისი სახლები ერთ მყიდველზე.
ვინაა მყიდველი, რომელიც შეიძენს სამეზობლოს რამდენიმე ქონებას ერთად? დიდი ალბათობით, შედარებით მსხვილი ინვესტორი, რომელმაც ხარჯი უნდა გაამართლოს შედარებით დიდი, მრავალსართულიანი შენობის აგებით.
მეტი კორპუსიზაციისკენ ბიძგის შექმნა მსგავსი რეგულაციების მხოლოდ ერთი შედეგია - მეორე შედეგია ავარიული, სარემონტო და უკიდურესად უხარისხო “ბარაკული” სახლების განახლების და უკეთესით ჩანაცვლების შეფერხება.
იმის მიუხედავად, რომ პოსტსაბჭოთა არქიტექტურაც ხშირად სამართლიანად იწვევს უკმაყოფილებას, თბილისის ბევრ უბანში, სვანეთისუბნიდან ორთაჭალამდე, თვალშისაცემია, რომ ახალი ინდივიდუალური მშენებლობების საშუალო ხარისხი ძველზე მაღალია.
მაგრამ ასეთი მშენებლობები და რენოვაციები ფერხდება, რადგანაც ზრდადი რეგულაციები სულ უფრო ართულებს ნაკვეთების გაყოფა-გაყიდვასაც და ინდივიდუალური სამშენებლო პროექტების დამტკიცება-განხორციელებასაც.
ეს რეგულაციები აცდენილია ისტორიულ რეალობასაც - უამრავი ხარისხიანი ინდივიდუალური სახლი ნებისმიერ ქალაქში, ამსტერდამიდან თბილისამდე, ფიზიკურად ვერ აკმაყოფილებს ვერც 9x15-ს, ვერც ჯამურ 250-ს
ცხადია, სინამდვილეში მშენებლობის არც ესთეტიურ, არც საინჟინრო ხარისხს, არც ეკოლოგიურობას არ განსაზღვრავს ნაკვეთის სიგრძე, სიგანე და ფორმა.
შეიძლება დადგა “კუსტარული” სიმახინჯე ერთ ჰექტარზე, ან შექმნა თანამედროვე არქიტექტურის ნიმუში ქუჩის სამმეტრიან მონაკვეთში.
მშენებლობის ერთადერთი კატეგორია, რომელსაც მსგავსი რეგულაციები ხელშეშლაზე მეტად ხელს უწყობს, სტანდარტული კორპუსებია: რაც ნაკლები ინდივიდუალური სახლი აშენდება ქალაქში, მეტი იქნება კორპუსებზე მოთხოვნაც და ადგილიც მათი მშენებლობისთვის. ხოლო რეგულაციებით დაბლოკილ მცირე და “არასწორი ფორმის” ნაკვეთებზე კორპუსები მაინც ვერ აშენდებოდა.
ბუნებრივია დავინტერესდეთ, რა დგას რეალურად მსგავსი რეგულაციების შემოღების უკან: ლოგიკური ანალიზის დეფიციტი, ზედაპირული ხედვა ქალაქის უკეთ განვითარების გზებზე - ან იქნებ ზოგჯერ სულაც სამშენებლო კომპანიების ფარული ინტერესები.
