To confirm your registration, please check your email for a message from us with further details.
საკუთრების უფლება თანამედროვე დემოკრატიულ სახელმწიფოში განსაკუთრებული მნიშვნელობის მქონეა და მისი სრულყლოფილად იმპლიმენტაცია სამართლებრივი სახელმწიფოს მოქმედების კრიტიკული ელემენტია. საკუთრების უფლება გარანტირებულია ქვეყნების კონსტიტუციებით, რაც როგორც პიროვნების ინდივიდუალური უფლებების დაცვის გარანტიაა, ასევე წარმოადგენს საბაზრო ეკონომიკის ფუნქციონირების საფუძველს. განსაკუთრებით როცა საქმე უძრავ ქონებას ეხება, იგი პირდაპირ და უშუალო კავშირშია სოციალური და ეკონომიკური ცხოვრების არაერთ ასპექტთან და განსაკუთრებული მნიშვნელობისაა სამოქალაქო ურთიერთობებში. შესაბამიმსად, საინტერესოა საკითხი თუ როგორ ხდება უძრავი ქონების ბრუნვა სამოქალაქო ურთერთობებში და როგორ გადადის უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლება ერთი პირიდან მეორეზე.
საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის დღევანდელი რედაქციით „უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.“ უნდა აღინიშნოს, რომ მსგავსი რედაქცია 2006 წლის 8 დეკემბრის მიწის რეგისტრაციის სახელწმიფო რეფორმის შედეგია. უძრავის ქონების რეგისტრაციის რეფორმამდე, აუცილებელი იყო ხელშეკრულების ნოტარიულად დამოწმება და საჯარო რეესტრში მყიდველის დარეგისტრირება. მსგავსი მიდგომა გერმანული სამართლის ანალოგი იყო და მისი გავლენით არსებობდა ქართულ სამართალში. რეფორმის შემდეგ გარიგების გაფორმება ხდება სარეგისტრაციო სამსახურში, სადაც შესაბამისი პირის მიერ დგინდება მხოლოდ მხარეთა ვინაობა და მარეგისტრირებელი ორგანოს ერთადერთი ვალდებულებაა გარიგების ხელმოწერის ფაქტის დადასტურება. შესაბამისად, ხელშეკრულების შინაარსის ნამდვილობის პასუხიმსგბელობა უშუალოდ მხარეებზე გადადის. მთავრობა აღნიშნული რეფორმის ლეგიტიმურ მიზნად მოქალაქეებისთვის საკუთრების რეგისტრაციის ფინანსური ტვირთის შემსუბუქებასა და ბიუროკრატიული პროცედურების გამარტივებას ასახელებს. თუმცა კითხვის ნიშნის ქვეშ დგება სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობა და ხელშემკვრელ მხარეთა უფლებების საკითხი. ასეთ ვითარებაში საინტერესოა სად გადის ზღვარი ერთი მხრივ ლიბერალური მიდგომის დამკვიდრებით- ფინანსური ტვირთის შემსუბუქებასა და პროცედურის გამარტივებას, ხოლო მეორე მხრივ სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას, სამართლებრივ უსაფრთხოებასა და მხარეთა ინტერესს შორის. რეფორმამ დადებითი შეფასებებიც მოიპოვა საზოგადოების გარკვეულ ჯგუფთა მიერ, თუმცა იმ პრობლმებებიდან გამომდინარე, რომელსაც ის ქმნის, გასაკვირი არცაა, რომ იგი მწვავე კრიტიკის საგანია როგორც ქართველ, ასევე უცხოურ იურისტთა შორის.
პირველი მთავარი მიზეზი, რატომაც აღნიშნულ რეფორმას აკრიტიკებენ არის ის, რომ იგი ვერ უზრუნველყოფს სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას. რეფორმა ვერ უზრუნველყოფს სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას იმდენად, რამდენადაც იგი ზრდის გარიგების ბათილობისა და დავის წარმოშობის საფუძვლებს. ასევე, რეფორმის შედეგად, გაიზარდა რისკის შემცველი გარიგებების რაოდენობა და საფრთხე დაემუქრა მხარეთე ინტერესს. ნოტარიუსი რეფორმამდე უწევდა მხარეებს კონსულტაციებსა და პროფესიონალურ სამართლებრივ რჩევებს აძლევდა მათი უფლება-მოვალეობებისა და სამართლებრივი შედეგების თაობაზე. სამართლებრივი კონსულტაციების არქონა კი ზრდის დავების რაოდენობას უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების გამო. სავალდებულო სანოტარო წესის დამტკიცებით კი აღმოფხვრილი იქნება ხელშეკრულების შედგენისას ის უზუსტო ნიუანსები, რომლებიც შემდგომში შეიძლება არაკომფორტული და ზიანის მომტანიც კი გახდეს მხარეთათვის. ასევე რეფორმამდე გარკვეულწილად უზრუნველყოფილილ იყო ხელშემკვრელ ხმარეთა სამართლებრივი კონსულტაციის საკითხები ნოტარიუსის მიერ, რაც სამართლებრივი განათლების არმქონე პირთათვის სასიცოცხლოდ მნიშვნელოვან კომპონენტს წარმოადგენს. რეფორმის შემდეგ საკმაოდ დიდი პერიოდი გავიდა, რამაც ცხადჰყო და დაადასტურა, რომ სამართლებრივმა გაუცნობიერებლობამ და იურიდიული კონსულტაციის ნაკლებობამ, ისეთი მნიშვნელობის მქონე საგანზე როგორიც უძრავი ქონებაა, გამოიწვია უძრავ ქონებაზე სასამართლოებისათვის მიმართვიანობის გაზრდა ნების ნამდვილობის გამოვლენისა თუ სხვა საფუძვლებით. მართალია რეფორმამ გაამარტივა და გააიაფა ტრანსაქციები უძრავი ქონების რგისტრაციისათვის და მოქალაქეები რეგისტრაციას ნაკლები დროისა და ნაკლები ფინანსური რესურსების გამოყენებით ახერხებენ, თუმცა მეორე მხრივ, ამ დროისა და რესურსის „კომპენსირება“ ხდება სასამართლოში მიმართვიანობის გაზრდით, რაც, ბუნებრივია დროის გარკვეულ პერიოდთან და გარკვეულ ფინანსებთანაც არის დაკავშირებული. შედეგად, შეიძლება ითქვას, რომ მთავრობის მიერ დასახელებული რეფორმის ლეგიტიმურ მიზანი აღნიშნული ცვლილებით ვერ მიიღწევა. სავალდებულო სანოტარო ფორმის არსებობით საფუძვლიან მიმაჩნია, რომ შემცირდება უძრავ ქონებასთან მიმართებით არსებული დავების არსებობა სასამართლოებში, რაც ბუნებრივია სასამართლო ეკონომიურობისა და გონივრულ ვადაში დავების განხილვის კუთხითაც წინგადადგმული ნაბიჯი იქნება. ასევე რეფორმის შედეგად სუსტდება ნოტარიუსის როლი მის პრაქტიკული საქმიანობასთან მიმართებით, რაც ასევე არ უნდა იყოს პოზიტიურად შესაფასებელი.
დასავლეთის ქვეყნების სამოქალაქო კოდექსებში, უძრავი ქონების მნიშვნელობიდან გამომდინარე დამკვიდრებულია სავალდებულო სანოტარო წესით დადასტურების პრაქტიკა. დასავლეთის არაერთი ქვეყნის მაგალითზეც შეიძლება ვთქვათ, რომ ამგვარი მიდგომა აპრობირებული პაქტიკაა, რაც მაღალი ალბათობით საქართველოშიც დადებითი ასპექტების მომტანი იქნება.
საბოლოოდ დასკვნის სახით შეიძლება ითქვას, რომ რეფორმის საშუალებით მისი ლეგიტიმური მიზანი მიღწეული არ არის და იგი, პირიქით, უფრო დიდ ხარვეზებსა და უზუსტობებს ტოვებს პრაქტიკაში. ამ შემთხვევაში მიმაჩნია, რომ ამ რეფორმით გამარტივდა უძრავი ქონების შეძენა მოქალაქეებისათვის მხარეთა დაცვის დონის გაუმართელბად შემცირებისა და სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის უკუგდების ხარჯზე. რაც, ბუნებრივია, არ არის გამართლებული. ზემოთხსენებული პრაქტიკული ნაკლის გამო უპრიანი მიმაჩნია რეფორმამდელი არსებული მდგომარეობის აღდგენა და უძრავი ქონების შეძენისას სანოტარო ფორმის არა ფაკულტატური, არამედ სავალდებულო ფორმით დადგენა. შესაბამისად, ამ რეკომენდაციის მიხდვით ცვლილებები უნდა განხორციელდეს სამოქალაქო კოდექსის შესაბამის მუხლში და ჩამოყალიბდეს ახალი რედაქციით, რომ „უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება, მისი სანოტარო წესით დამოწმება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.“
''აღნიშნული ესე შეიძლება არ წარმოადგენდეს ფრანკლინის კლუბის ოფიციალურ პოზიციას. ესე დაწერილია ფრანკლინის კლუბის პროექტ ფრანკლინის თავისუფლების მცველების ფარგლებში.''
